المالك يريد رفع الإيجار: ماذا يقول القانون وكيف تعترض

الشرح الكامل

لمن هذا المقال: لمستأجر المالك الخاص في إنجلترا الذي لا يعيش مع المالك في بيت واحد. ومعظم هذه العقود تحوّلت تلقائياً منذ ١ مايو ٢٠٢٦ إلى عقد «دوري» (مقال عقد الإيجار). وإن أخذت رسالة إخلاء قبل ١ مايو ٢٠٢٦، أو كان إيجارك من قبل ١٥ يناير ١٩٨٩، فالقانون مختلف؛ تحدث مع مستشار.

القانون الجديد (للزيادات منذ ١ مايو ٢٠٢٦): لا يمكن للمالك أن يرفع الإيجار إلا مرة كل ٥٢ أسبوعاً، حتى لو كانت الزيادة السابقة قبل ١ مايو ٢٠٢٦؛ ولا يمكنه ذلك في أول ٥٢ أسبوعاً من العقد. ولا يمكنه رفع الإيجار ببند في العقد أو بتوقيع عقد جديد؛ بل فقط برسالة رسمية «المادة ١٣» (section 13 notice)، التي يعطيها المالك الخاص عادةً بـ Form 4A. ويجب أن يُخطر قبل ٢ شهر وأن يبدأ الإيجار الجديد من أول فترة إيجار؛ مثلاً إن كان الإيجار أسبوعياً وبدأ يوم الاثنين، فالإيجار الجديد أيضاً من الاثنين. ولا يلزم أن تدفع الإيجار الجديد حتى نهاية المهلة. ويجب أن تقوم الزيادة على «إيجار السوق» (market rent)؛ أي متوسط إيجار البيوت المماثلة في الحي.

قبل الدفع: بحسب Citizens Advice، إن دفعت الإيجار الجديد، فربما لا تستطيع الاعتراض على الزيادة بعد ذلك. فافحص أولاً. لكن حتى إن كنت تعترض، فلا توقف الإيجار الحالي؛ وإلا تصبح مديناً بالإيجار (rent arrears) ويمكن للمالك أن يتخذ إجراءات قانونية للإخلاء.

الاتفاق مع المالك: أفضل طريق الحديث. اعرض أقل قليلاً؛ مثال Citizens Advice: إن كان الإيجار سيرتفع من £750 إلى £800 في الشهر، فاعرض £775. وأظهر إيجار البيوت المماثلة دليلاً. وكثير من الملاك يفاوضون حتى لا يخسروا المستأجر. وإن قررت أن تغادر، فابحث أولاً عن البيت التالي؛ فإن تركت بيتاً كنت تستطيع تحمّله، فقد لا يساعدك المجلس المحلي.

الرسالة غير الصالحة: قد لا تكون الرسالة صالحة، مثلاً إن لم تعطِ مهلة كافية، أو كان الاسم أو العنوان خطأ، أو لم يكن عليها توقيع، أو لم تكن فيها المعلومات اللازمة. وإن ظننت أنها غير صالحة، فقل للمالك قبل تاريخ الزيادة؛ لكن ليس مبكراً جداً، لأنه قد يرسل رسالة صحيحة لا يمكن الاعتراض عليها. وإن لم يقبل المالك، فمن الأفضل عادةً أن تطلب من المحكمة المختصة أن تفحص صلاحية الرسالة وعدالة الرقم معاً؛ وفي هذه الحالة لا يلزم أن تدفع الإيجار الجديد حتى قرار المحكمة.

الاعتراض أمام المحكمة المختصة (First-tier Tribunal): إن لم تتفقا، يمكنك أن تطلب من هذه المحكمة أن تقرر؛ والرسم £47. وأعضاؤها ٢ أو ٣ مختصين، مثل محامٍ أو خبير عقارات. املأ نموذج Rents1: العنوان، والإيجار الحالي، والتحسينات التي دفعت أنت ثمنها، والإصلاحات التي على المالك. وأرفق نسخة رسالة الزيادة والعقد، ووقّع النموذج وأرّخه، وأرسله بحيث يصل قبل تاريخ الزيادة، بين الاثنين والجمعة. ويمكن الإرسال بالبريد أو البريد الإلكتروني؛ وخذ من مكتب البريد إيصال إرسال مجاني. وإن كان البيت في حال سيئة بسبب عدم الإصلاح، فهذا أيضاً سبب للاعتراض (مقال إصلاحات البيت).

بعد الطلب: تُخبر المحكمة بالاستلام؛ وإن لم تصل رسالة خلال ٧ أيام، فاتصل. وخلال ٢٨ يوماً تكتب من جديد. وقد يستغرق القرار حتى ١٠ أسابيع. والأدلة (إيجار بيوت مماثلة فعلاً، مثلاً شقة بغرفة نوم واحدة مفروشة في الحي نفسه) ترسلها عادةً قبل الجلسة بـ ٧ أيام على الأقل إلى المحكمة والمالك. ومعظم القضايا يُقرَّر فيها بالأدلة المكتوبة فقط. وللزيادات منذ ١ مايو ٢٠٢٦، لا يمكن للمحكمة أن تجعل الإيجار أكثر من رقم الرسالة. وإن كان جيرانك وأصدقاؤك يدفعون أكثر لبيت مماثل، فعلى الأرجح لا يستحق الاعتراض. وإن قررت المحكمة قبل تاريخ الرسالة، فالإيجار الجديد من تاريخ الرسالة نفسه؛ وإن كان بعده، فمن تاريخ الإيجار التالي. والاعتراض على القرار نفسه فقط لخطأ قانوني، خلال ٢٨ يوماً، برسم £275.

الإخلاء بسبب الاعتراض؟ لا يمكن للمالك أن يخرجك فقط لأنك اعترضت؛ بل فقط لأسباب محددة، مثل دين الإيجار أو بيع البيت، وبرسالة «المادة ٨». ورسالة الإخلاء دون سبب («المادة ٢١») التي تُعطى منذ ١ مايو ٢٠٢٦ غير صالحة.

إن كنت تعيش مع المالك في بيت واحد: القانون أعلاه لا يشملك. يمكن للمالك أن يرفع الإيجار بأي قدر، وليس لك حق الاعتراض أمام المحكمة؛ يمكنك فقط أن تتحدث وتعرض رقماً عادلاً. وإن كان لديك عقد محدد المدة، ففي تلك المدة فقط إن سمح العقد أو قبلت.